מזגן מקולקל בדירה שכורה — מי משלם על התיקון?

הבלוג המקצועי של BTU · 2026

אמצע יולי, 34 מעלות בחוץ, והמזגן בסלון מסרב להידלק. אם הדירה שלכם — מתקשרים לטכנאי וזהו. אבל אם אתם שוכרים, מתחילה שיחה מוכרת מדי: השוכר בטוח שהמשכיר צריך לשלם, המשכיר בטוח ש"השתמשתם בו לא נכון", והמזגן בינתיים שותק. הנה מה שהחוק באמת אומר — בעברית פשוטה, בלי אותיות קטנות.

אין חובה לספק מזגן — אבל יש חובה לתקן את מה שסופק

נתחיל בעובדה שמפתיעה הרבה שוכרים: אין בחוק חובה כללית להשכיר דירה עם מיזוג אוויר. דירה בלי מזגן היא חוקית לגמרי, והשאלה אם יהיה בה מיזוג היא עניין למשא ומתן בין הצדדים לפני החתימה על החוזה.

אבל מהרגע שהמזגן הוא חלק מהדירה המושכרת — הוא היה מותקן בה כשנכנסתם, הוא מופיע בחוזה או בנספח הציוד, או שפשוט קיבלתם את הדירה איתו — התמונה משתנה. תקלה במזגן כזה היא ליקוי במושכר, וחוק השכירות והשאילה קובע שהמשכיר חייב לתקן ליקוי, כל עוד הוא לא נגרם משימוש לא סביר של השוכר.

לעומת זאת, מזגן שהשוכר קנה והתקין על חשבונו הוא רכוש של השוכר: התיקונים עליו, וההתקנה עצמה מחייבת בדרך כלל תיאום והסכמה של המשכיר מראש.

כמה זמן יש למשכיר לתקן?

החוק מדבר על תיקון בתוך זמן סביר מהרגע שהמשכיר קיבל הודעה על הליקוי — ולכל היותר 30 יום. כשמדובר בליקוי דחוף, כזה שאינו מאפשר מגורים סבירים בדירה, הזמן מתקצר משמעותית — עד 3 ימים.

האם מזגן מושבת הוא ליקוי דחוף? אין תשובה גורפת. מזגן חדר אחד מתוך ארבעה באמצע נובמבר — כנראה שלא. מיזוג מרכזי שקרס בגל חום, בדירה שבה תינוק או אדם מבוגר — הנסיבות כבר נראות אחרת. זו שאלה של מצב בפועל, לא של כלל אוטומטי.

נקודה מעשית שחשוב להפנים: השעון מתחיל לרוץ מרגע ההודעה למשכיר. לכן להודעה בכתב יש משמעות אמיתית — נגיע לזה בהמשך.

מתי התיקון דווקא על השוכר?

החריג המרכזי בחוק הוא שימוש לא סביר. ליקוי שנגרם באשמת השוכר — התיקון שלו. כמה דוגמאות מהשטח:

• נזק פיזי: שלט שנפל ונשבר, יחידה פנימית שנפגעה בהזזת רהיטים, צנרת חיצונית שנמעכה בעבודות במרפסת.
• הזנחת תחזוקה בסיסית: מסננים שלא נוקו חודשים ארוכים עד שהמזגן החל לטפטף או לקרוס תחת העומס.
• תיקון עצמי: ניסיון "לסדר לבד" או הזמנת מי שאינו מוסמך, שהפך תקלה קטנה לנזק גדול.

ומה לגבי המסננים? ניקוי מסננים שוטף נחשב לתחזוקה סבירה שמוטלת על הדייר — בדיוק כמו החלפת נורה שנשרפה. זו פעולה של דקות ספורות, בלי טכנאי, והיא גם הדרך הזולה ביותר למנוע את רוב התקלות של הקיץ. הכנו על זה מדריך תחזוקה מלא לקראת הקיץ.

מי משלם? טבלת מקרים נפוצים

הטבלה משקפת את חלוקת האחריות המקובלת, אבל כל מקרה נבחן לגופו: מה כתוב בחוזה, מה היה מצב המזגן במסירה — ובעיקר, מה מראה התיעוד.

תיעוד: הכלי שמסיים ויכוחים לפני שהתחילו

גם כשהחוק ברור, השאלה "ממה נגרמה התקלה" היא שאלה עובדתית. מי שמתעד נכון — חוסך לעצמו את הוויכוח. כך עושים את זה:

1. מצלמים מיד. תמונות או וידאו של התקלה: נזילה, קרח על הצנרת, קוד שגיאה שמהבהב על הצג. גם מצב המזגן ביום הכניסה לדירה שווה תיעוד — זו נקודת הייחוס לכל דיון עתידי.
2. מודיעים בכתב. הודעת וואטסאפ או מייל למשכיר, עם תאריך ותיאור קצר. שיחת טלפון נשכחת; הודעה כתובה קובעת מתי התחיל מניין הימים לתיקון.
3. שומרים תעודת שירות. כשמגיע טכנאי, בקשו תעודת שירות שמפרטת את הממצאים ואת מקור התקלה — בלאי, ליקוי התקנה או נזק חיצוני. זה המסמך שמכריע את שאלת "השימוש הסביר".
4. מרכזים הכול במקום אחד. תמונות, הודעות, תעודות וקבלות — בתיקייה אחת. ביום שתצטרכו את זה, לא יהיה זמן לחפש.

רוב הסכסוכים על מזגן בדירה שכורה לא נסובים על החוק — הם נסובים על עובדות. תעודת שירות שקובעת שחור על גבי לבן מה מקור התקלה סוגרת את הוויכוח לפני שהתחיל.

המשכיר לא מתקן — מה עושים?

אם עברו הימים הקבועים בחוק והמשכיר לא טיפל בליקוי, החוק מכיר במצבים שבהם השוכר רשאי לתקן בעצמו ולדרוש החזר הוצאות סבירות — או לקזז אותן מדמי השכירות. אבל זה צעד שכדאי לעשות בזהירות: רק אחרי הודעה מסודרת בכתב, מתן הזדמנות אמיתית לתקן, ועם תיעוד מלא של ההוצאה. במקרה של מחלוקת ממשית, שווה להתייעץ עם עורך דין לפני שמקזזים שקל.

ועוד דבר ששווה לבדוק לפני שמזמינים מישהו: מאז אפריל 2025 העיסוק בעבודות במערכות קירור ומיזוג אוויר מוסדר בחוק רישוי ייעודי, עם שלוש דרגות רישיון לפי תפוקת קירור. טכנאי מורשה הוא גם ביטחון מקצועי וגם תעודה ששני הצדדים יכולים לסמוך עליה. כתבנו על חוק הרישוי החדש בהרחבה — ומומלץ תמיד לבדוק את הפרסומים הרשמיים.

הזדמנות בתוך התקלה: לבדוק אם המזגן בכלל מתאים

לפעמים התקלה היא רק הסימפטום. מזגן שקטן מדי לחדר עובד קשה יותר, מצטבר בו בלאי מהיר — והוא קורס דווקא בשיא הקיץ. אם המשכיר ממילא שוקל להחליף יחידה ותיקה, זה בדיוק הרגע לוודא שהחדשה מתאימה בגודלה: אפשר לבדוק בחינם במחשבון ה־BTU שלנו כמה קירור באמת דורש החדר לפי שטח, גובה, כיווני שמש ובידוד, ולקרוא כמה BTU צריך לכל חדר לפני שמדברים עם המתקין.

ולסיום, חשוב לומר: המאמר הזה הוא מידע כללי בלבד ואינו ייעוץ משפטי. הנוסח המחייב הוא נוסח החוק והפסיקה, וכל מקרה תלוי בנסיבותיו ובחוזה הספציפי. במחלוקת אמיתית — פנו לייעוץ משפטי מוסמך.